रिझर्व्ह बँक ऑफ इंडिया (RBI) ने बाह्य बेंचमार्क आधारित कर्ज दर (EBLR) यंत्रणेच्या अंतर्गत फ्लोटिंग रेट होम लोनचे व्याज दर आणि EMI रिसेट करण्यात बँकांना अधिक पारदर्शक राहण्यास सांगितले आहे.
आरबीआयने बँकांना त्यांच्या फ्लोटिंग रेट व्याजदराच्या किंमतीमध्ये अधिक पारदर्शक फ्रेमवर्क ठेवण्यास सांगितले आहे.
मध्यवर्ती बँकेने कर्जदारांना EBLR नियमांतर्गत कर्जदारांना जेव्हा हवे तेव्हा निश्चित दराच्या गृहकर्जावर स्विच करण्याचा पर्याय देण्यास सांगितले आहे.
गृहकर्ज एकतर फ्लोटिंग व्याज दरांवर किंवा निश्चित व्याजदरांवर येतात. एकापेक्षा एक निवडण्याचा निर्णय कर्जदारासाठी महत्त्वाचा आहे कारण त्याचा EMI परतफेड दर योजनेवर परिणाम होतो.
प्रस्तावित फ्रेमवर्क प्रामुख्याने कर्जाच्या वेळापत्रकातील कोणत्याही बदलाबाबत आणि समान मासिक हप्त्यांमध्ये (ईएमआय) समायोजन करण्याबाबत कर्जदारांशी संवाद वाढवण्यावर लक्ष केंद्रित करेल.
“फ्लोटिंग व्याजदर, नावाप्रमाणेच याचा अर्थ असा आहे की कर्जदाराने दिलेला व्याजदर सध्याच्या आर्थिक वातावरणाशी थेट संबंधित आहे. जर बँकेचा व्याजदर घसरला, तर ईएमआयचा व्याजदरही कमी होईल आणि जर व्याजदर EMI दर वाढला तर वाढेल,” बँक ऑफ बडोदा स्पष्ट करते.
गृहकर्जावरील स्थिर व्याजदर रेपो दरातील बदलाकडे दुर्लक्ष करून न बदललेल्या व्याज दराचा संदर्भ घेतात. बँकेने कर्ज मंजूर केले आणि मंजूर केले त्या वेळी व्याजदर निश्चित केला जातो. या कर्जाच्या रकमेवर चलनवाढीच्या दराचा परिणाम होत नाही. दीर्घकालीन गृहकर्जावर निश्चित गृहकर्जाचा व्याजदर निवडणारे कर्जदार असे करतात कारण त्यांना EMI च्या खात्रीशीर आणि सातत्यपूर्ण मासिक पेमेंटमध्ये सोयीस्कर वाटते.
स्थिर दरांचे व्याजदर फ्लोटिंग व्याजदरांपेक्षा जास्त किंमतीवर येतात. ज्यांना दीर्घ मुदतीच्या कर्जामध्ये बाजार उभा राहण्याची खात्री नाही त्यांच्यासाठी हे आदर्श आहे आणि ते निश्चित रकमेवर कर्जाची परतफेड करण्यास प्राधान्य देतात.
“फ्लोटिंग व्याजदर हे सावकाराने सांगितलेल्या बेंचमार्क दरासह येतात. ते बाजारातील चढउतारांच्या अधीन असल्यामुळे ते समायोज्य असतात आणि फ्लोटिंग होम लोनचे व्याजदर त्यानुसार बदलतात. कर्जाचा फ्लोटिंग व्याजदर रीसेट करण्यासाठी कर्जदाता कॅलेंडर कालावधी परिभाषित करतो. कर्जाच्या वर्धापन दिनाची तारीख असो किंवा कोणतीही त्रैमासिक किंवा अर्धवार्षिक किंवा मासिक रीसेटिंग सायकल. कालावधीचे पुनरावलोकन केले जाते आणि बाजार दरामध्ये काही चढ-उतार नोंदवले गेले असल्यास, व्याजदर रीसेट केला जातो,” बँक ऑफ बडोदा नुसार.
जेव्हा व्याजदरात बदल नोंदवला जातो तेव्हा रीसेटचा थेट कालावधीच्या तारखेवर परिणाम होतो. बाजार दर वाढल्याने, कर्जाचा कालावधी वाढविला जातो आणि बाजार दर कमी झाल्यास कमी होतो. ईएमआयमध्ये बदल केला जात नाही कारण त्याचा रोख प्रवाहावर विपरीत परिणाम होऊ शकतो आणि कर्जदारासाठी कठीण आहे. तथापि, कर्जदार देखील कार्यकालाच्या ऐवजी EMI वाढवू शकतो जो चांगला असेल.
जेव्हा तुम्ही बाजारातील व्याजदर कमी होण्याची अपेक्षा करता तेव्हा फ्लोटिंग व्याजदर सामान्यतः अनुकूल असतात. जर तुम्ही कर्जाचा कालावधी पाच वर्षांपेक्षा कमी म्हणून निवडत असाल, तर कमी फ्लोटिंग होम लोन व्याजदरासह कमी दर निवडणे चांगले होईल.
सध्याची चौकट काय आहे?
ऑक्टोबर 2019 पासून, RBI ने सांगितले की सर्व फ्लोटिंग रेट-आधारित कर्जे बाह्य बेंचमार्कशी जोडणे आवश्यक आहे. सुरुवातीला, जेव्हा बाह्य बेंचमार्क प्रणाली सुरू करण्यात आली, तेव्हा RBI ने बँकांना तीन महिन्यांनी एकदा EMI रीसेट करण्याची परवानगी दिली. सध्या, कर्ज साधक फ्लोटिंगवरून निश्चित व्याजदरांवर आणि त्याउलट बदलू शकतात परंतु त्यांना एकूण गृहकर्ज रकमेच्या 0.50 टक्के ते 2 टक्के दरम्यान नाममात्र रूपांतरण शुल्क भरावे लागेल.
ते का बदलायचे?
आरबीआयने केलेल्या पर्यवेक्षी पुनरावलोकनांच्या प्रकाशात आणि लोकांकडून मिळालेल्या इनपुटच्या प्रकाशात, सावकारांनी योग्य संमती आणि संवादाशिवाय फ्लोटिंग-रेट कर्जाची मुदत वाढवल्याची उदाहरणे ओळखली गेली आहेत. या चिंतेचे निराकरण करण्यासाठी, RBI एक सर्वसमावेशक आचार फ्रेमवर्क स्थापित करण्याचा मानस आहे ज्याचे सर्व नियमन केलेल्या संस्थांनी पालन केले पाहिजे. या फ्रेमवर्कचा उद्देश कर्जदारांसमोरील आव्हाने दुरुस्त करणे हा आहे.
आरबीआयने आता काय म्हटले आहे?
आरबीआय गव्हर्नर शक्तीकांत दास म्हणाले की, फ्रेमवर्क अंतर्गत, लवकरच लागू करण्यात येणार आहे, कर्जदारांना कर्जदारांशी मुदत आणि ईएमआयबद्दल स्पष्टपणे संवाद साधावा लागेल.
“फ्रेमवर्कसाठी नियमन केलेल्या संस्थांना (i) मुदत आणि/किंवा EMI रीसेट करण्यासाठी कर्जदारांशी स्पष्टपणे संप्रेषण करणे आवश्यक आहे; (ii) निश्चित-दर कर्जावर स्विच करण्यासाठी किंवा कर्जाच्या फोरक्लोजरसाठी पर्याय प्रदान करणे; (iii) संबंधित विविध शुल्कांचा खुलासा करणे पर्यायांचा वापर; आणि (iv) कर्जदारांना मुख्य माहितीचा योग्य संवाद सुनिश्चित करा.”
आरबीआयने असेही म्हटले आहे की नवीन फ्रेमवर्क कर्जदारांना फ्लोटिंग व्याज दरांवरून निश्चित व्याजदरावर स्विच करण्यास अनुमती देईल.
यामुळे उच्च व्याजदराच्या प्रभावाखाली घर, वाहन आणि इतर कर्ज घेणाऱ्यांना दिलासा मिळेल.
EMIs वरील नियामक घोषणेची पार्श्वभूमी अशी आहे की आरबीआय बर्याच काळापासून पारदर्शकता आणि संवादासाठी जोर देत आहे. बँकांसारख्या नियमन केलेल्या संस्थांनी ग्राहकांशी विशेषत: शुल्क आणि महत्त्वाच्या तथ्यांवर स्पष्टपणे संवाद साधावा असा आग्रह विविध टप्प्यांवर धरला आहे.
“गेल्या वर्षात, रेपो रेट काही महिन्यांत 4.00% वरून 6.50% वर गेल्यामुळे, आम्ही गृहकर्जाच्या मुदतीत काही धक्कादायक विस्तारांची उदाहरणे पाहिली आहेत. उदाहरणार्थ, 20 वर्षांसाठी कर्ज घेतलेल्या व्यक्तीला अचानक 30 वर्षांच्या कालावधीत उडी. आरबीआयने कर्जदारांकडून संवाद साधण्यास सांगितले आहे जेणेकरून व्याजदरातील फरकांमुळे अशी वाढ आणि ईएमआय वाढ कर्जदारांना धक्का बसू नये. विशेष म्हणजे, आरबीआय निश्चित दरावर स्विच करण्यासाठी पर्याय देखील विचारत आहे कर्ज, जे सहसा बहुतेक बँका देत नाहीत,” बँकबाझारचे सीईओ आदिल शेट्टी म्हणाले.
“व्याजदर वाढीच्या बाबतीत जसे, सावकार सामान्यतः विद्यमान गृहकर्ज घेणार्‍या कर्जदारांच्या कर्जाचा कालावधी वाढवतात, ज्याचा EMI सारखाच राहतो. या प्रकरणात, अनेक ग्राहकांना मुदतवाढीमुळे लागणा-या जास्त व्याज खर्चाबद्दल माहिती नसते. एक अनिवार्य संमती मुदतवाढीपूर्वी कर्जदाराकडून कर्जदारांना EMI वाढीचा पर्याय आणि कार्यकाळ वाढीचा पर्याय यातील निवड करताना माहितीपूर्ण निर्णय घेण्यास मदत होईल,” नवीन कुकरेजा, पैसाबाजारचे सह-संस्थापक आणि CEO म्हणाले.
